Habitat - Normes d'habitabilité

Normes d'habitabilité
Devoir du locataire
Droits et devoir du propriétaire

Normes d'habitabilité - Décret n° 87-149 du 06/03/1987 ( Conditions minimales de confort et d'habitabilité )

Décret n° 87-149 du 06 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location (loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Article 1er. - Les normes mentionnées à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 sont les suivantes :

· 1° - Les logements à usage d'habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation destinée à l'habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après:

a) Composition et dimensions : Un logement comprend au minimum une pièce d'habitation et les pièces de service attenantes suivantes : Cuisine ou coin cuisine, salle d'eau et cabinet d'aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d'eau ; cette pièce d'habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu'il existe un coin cuisine. La hauteur sous plafond des pièces d'habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n'ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948. La surface habitable est déterminée conformément à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.

b) Ouverture et ventilation : Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisant et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment. Toute pièce de service est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d'un système d'évacuation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine : La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d'eaux usées, sur lequel sont installées l'eau potable froide et l'eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d'eau et cabinet d'aisances : La salle d'eau est intérieure au logement, constituée d'une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide. Le cabinet d'aisances est intérieur au logement, constitué d'une pièce séparée, à moins qu'il ne fasse partie de la salle d'eau, et est pourvu d'une cuvette à l'anglaise et chasse d'eau. S'il est équipé d'une fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Le cabinet d'aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité : Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau : Les installations d'eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

· 2° - La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d'hygiène et de sécurité des travailleurs.

· 3° - Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d'infiltration ni de remontée d'eau. Les ouvrants sont étanches à l'eau et en bon état de fonctionnement.

· 4° - L'immeuble ne présente pas de défaut d'entretien grave. Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

Article 2. - Les normes mentionnées à l'article 1er du présent décret s'appliquent aux baux conclu en application du deuxième alinéa de l'article 3 de la loi du 1er septembre 1948.

LE LOCATAIRE

Le locataire est tenu à certaines obligations, qui ne se limitent pas au seul paiement du loyer. Attention, le non-respect de ces obligations peut permettre au propriétaire de ne pas renouveler le bail, voire de demander au tribunal la résiliation immédiate du contrat :

- payer le loyer et les charges, dans les délais fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est prévu au contrat.

- utiliser les locaux loués, en fonction de leur usage (habitation ou habitation et professionnel)

- entretenir le logement en prenant notamment à votre charge les réparations locatives.

- laisser exécuter dans votre logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

- ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire.

- vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment). Si le propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir une attestation de votre assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque année.

- demander au propriétaire l'autorisation de sous louer une partie ou la totalité du logement ou de céder le bail.

DROIT ET DEVOIR DU PROPRIETAIRE

LE PROPRIETAIRE

Tous les contrats imposent des droits et des devoirs au propriétaire, pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire doit :

- établir un contrat de bail obligatoire (3 ans renouvelable par reconduction tacite).

- Mettre à la disposition de son locataire un logement et des équipements en bon état de fonctionnement.

- Lui délivrer gratuitement une quittance de loyer.

- Justifiez des dépenses effectuées en contrepartie des charges, dont une partie est à payer par le locataire. Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, c'est lui qui se charge de ces formalités, moyennant des honoraires équivalent à un pourcentage du loyer.

- Ne pas s'opposer aux aménagements de détail réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne transforment pas le logement.

- Entretenir les locaux et effectuer toutes les grosses réparations. Les petites réparations, énumérées par la réglementation, incombent par contre au locataire.

Le propriétaire a par ailleurs des droits, dont :

- Exiger à son locataire qu'il apporte les preuves de sa solvabilité.

- Demander un dépôt de garantie (2 à 3 loyers mensuels).

- Veiller au respect de l'intégrité du logement. Pas de gros travaux sans votre accord préalable.

- Effectuer des travaux d'amélioration ou de valorisation sans que le locataire puisse s'y opposer s'ils n'excèdent pas 40 jours et ne rendent pas le logement impossible à habiter.

- Fixer le montant du loyer librement en début de bail. Pendant celui-ci, il ne pourra alors être majoré que du coût de la construction (indice publié trimestriellement) de l'année qui vient de s'écouler. Au moment du renouvellement du bail, vous pouvez réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du quartier.

- Saisir le juge d'instance en référé, en cas d'incident de paiement, si les commandements à payer n'aboutissent pas.